紐西蘭房產拍賣攻略：除了錢，你還能用這5個技巧增加贏面

在紐西蘭，房產拍賣（Auction）的現場，可以說是最考驗人性的地方。空氣中瀰漫著緊張、期待與腎上腺素混合的氣氛。拍賣官的每一次叫價，都像一記重錘，敲打著在場每個人的神經。我們都知道，拍賣的最終結局，往往取決於誰的口袋最深。

但是，如果預算相近，為何有些人總能在混戰中脫穎而出，而有些人卻總是與心儀的房子失之交臂？

作為一個習慣分析系統與尋找致勝規律的IT人，我參加過不少拍賣會，有時是買家，有時是觀察者。我發現，雖然我們無法改變自己的預算上限，但我們絕對可以透過一系列的策略和技巧，來最大化我們的贏面，避免因為緊張或準備不足，而犯下無謂的錯誤。

今天，我們就來聊聊，在走進那個殘酷的拍賣戰場前，你可以為自己準備的幾招「撇步」。

這聽起來像是老生常談，但卻是所有後續技巧的基礎。拍賣最大的特點，就是一旦落槌，合約完全無條件。這意味著你必須在拍賣前，就完成所有功課。

安排好專業的Building Report，請律師審閱過LIM報告和拍賣文件。最重要的是，拿到一份來自銀行或房貸經紀人白紙黑字的「無條件貸款預批」。
當你對房子的所有狀況都了如指掌，並且清楚知道自己能動用的資金上限時，你在現場的每一次舉牌，都能信心滿滿。你不會因為擔心房子有隱藏問題，或不確定銀行是否會批准貸款，而在關鍵時刻猶豫不決。信心，是你在拍賣場上最強大的武器。

走進拍賣場，最忌諱的就是腦中只有一個模糊的預算。在現場氣氛的烘托下，人很容易上頭，多喊出那一口可能讓自己未來幾年都後悔的價格。

你的行動：在拍賣前一晚，和家人坐下來，冷靜地在紙上寫下三個數字：
1. 理想價 (Ideal Price)：你覺得最划算、希望能拿下的價格。
2. 最高價 (Stretch Price)：比理想價高一點，但你依然覺得物有所值，願意為之奮鬥的價格。
3. 放棄價 (Walk-away Price)：你的絕對上限。無論多喜歡這棟房子，只要價格超過這個數字一塊錢，你就必須無條件轉身離開。
這三個價格，為你建立了一個清晰的決策框架。它能讓你在現場的混亂中，依然保持理性，避免被情緒主導。

拍賣的開場，往往是一場心理試探。拍賣官會提出一個建議的起拍價，然後等待第一個勇敢的人。

如果起拍價遠低於你的「理想價」，不要猶豫，立刻、大聲地喊出你的價格。你可以選擇直接跳到一個你認為合理的整數關口（例如從80萬直接喊到85萬）。
一個快速、果斷、且有力的第一次出價，能向在場所有競爭者，傳遞一個強烈的信號：「我對這棟房子志在必得，而且我做足了功課。」這能有效地嚇退一部分信心不足、只是來試試水溫的買家，從一開始就減少你的競爭對手。

當競價開始後，拍賣官會試圖加快節奏，用「一萬塊，還有人跟嗎？一萬塊？」這樣的話術，來催促你快速加價。

不要理會拍賣官建議的加價幅度。如果他要你加一萬，但你只想加五千，那就堅定地只加五千。如果他快速地看向你，等待你出價，你可以稍微停頓一下，讓自己有幾秒鐘的思考時間。
這場遊戲的規則，是你來定的，不是拍賣官。掌控自己的出價節奏，能讓你保持冷靜，也能向你的主要競爭對手，展現出一種「我胸有成竹，不為所動」的姿態，對他造成心理壓力。

有時候，最高出價並未達到賣家的底價（Reserve Price），拍賣官會宣布「流標 (Passed In)」。這不是結束，而是下半場的開始。

如果你是現場出價最高的競標者，你將獲得第一時間與賣家進行私下談判的權利。此時，你之前設定的「最高價」和「放棄價」就派上用場了。
這是一個絕佳的機會。在沒有其他競爭者干擾的情況下，你可以更冷靜地與賣家，就那幾萬塊的差價，進行理性的溝（殺）通（價）。很多成功的交易，都是在拍賣流標後的談判室裡完成的。

我們必須承認，當一個預算無限的對手出現時，任何技巧都顯得蒼白無力。

但大多數時候，我們面對的，都是和我們預算相近的普通人。在這種情況下，誰的準備更充分、誰的心理更穩定、誰的策略更清晰，誰就更有可能笑到最後。這些技巧，無法幫你贏得那些你本來就買不起的房子，但它們能確保你，不會輸掉那些你本來應該能贏下的戰役。

你在拍賣場上，使用過什麼獨特的技巧，或是見過什麼讓你印象深刻的心理戰術嗎？在下方留言，分享你的實戰經驗吧！

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柴桑財商：紐西蘭房地產週記