柴桑財商：紐西蘭房地產週記

柴桑財商：紐西蘭房地產週記

我是柴桑，一個白天寫程式、晚上看房市的 IT 人。

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  • 春天看房潮來了：一個IT人教你如何建立「看房評分表」，量化你的感性直覺

    https://unsplash.com/photos/a-horse-standing-in-a-field-next-to-a-body-of-water-d-JjikQLXr0

    春天來了，紐西蘭的房地產市場，也從冬眠中甦醒。隨著天氣轉暖，大量的房源也在此時出現，每個週末的Open Home都像一場熱鬧的嘉年華。

    但對買家來說，這場嘉年華，有時更像一場混亂的戰役。一個下午連看五六套房子，很容易讓人陷入審美疲勞。A房子的廚房很新，但學區不好；B房子的花園很棒，但格局奇怪；C房子地點完美，但需要全面翻新等等。當你回到家，腦中只剩下一堆模糊的印象和混亂的感覺。

    「我好像比較喜歡B房吧？」這種不確定性，是做出數十萬、甚至上百萬紐幣重大決策時，最可怕的敵人。

    作為一個習慣用數據和邏輯來解決問題的IT人，我相信，感性的「喜歡」，需要理性的「分析」來支撐。為了避免在感性的旋渦中迷失方向，我為自己設計了一套簡單而高效的工具：「看房評分表」。今天，我就來分享如何建立並使用這個系統，來量化你的感性直覺，讓你做出更清晰、更自信的決策。

    第一步：定義核心參數 (Core Criteria)

    在開始評分之前，你必須先定義，對你而言，一個「好房子」到底包含了哪些元素。這一步的關鍵，是要誠實面對自己的真實需求，而不是被市場上的流行觀點所左右。

    坐下來，和你的家人一起，列出最重要的10到15個條件。例如：

    • 地點與通勤：到公司的開車/通勤時間？
    • 學區：是否在心儀的小學、中學學區內？
    • 陽光與朝向：客廳和主要臥室是否朝北？
    • 房間數量與佈局：房間夠用嗎？動線是否合理？
    • 廚房與衛浴：是否需要立刻翻新？
    • 室內外連結：客廳是否能順暢地走到戶外Deck或花園？
    • 停車與儲物：車庫是否夠大？儲物空間夠嗎？
    • 維護狀況：屋頂、外牆的狀況如何？
    • 社區環境：周邊街道是否安靜？鄰居看起來如何？
    • 增值潛力：是否有分割或加建的潛力？

    第二步：分配權重 (Weighting)，標記你的真實優先級

    不是所有條件都同等重要。對一個有兩個學齡孩子的家庭來說，「學區」的權重，可能遠遠高於「廚房是否時髦」。

    現在，為你剛剛列出的每一個參數，分配一個權重（例如從1到5）。

    • 5 = 絕對必要 (Must-have)：沒有這個條件，房子再好也不考慮。例如：必須在某個特定的中學校區內。
    • 4 = 非常重要 (Very Important)：會極大地影響生活品質。例如：必須有充足的陽光。
    • 3 = 有了很好 (Nice-to-have)：如果能滿足，會加分不少。例如：有一個現代化的開放式廚房。
    • 2 = 次要考量 (Minor Factor)
    • 1 = 完全不介意 (Not Important)

    這一步，是整個系統的靈魂。它會就彼此的真實需求，進行一次深入的溝通與妥協，最終形成一份專屬於你庭的需求藍圖。

    第三步：現場打分，用數據驗證感覺

    現在，你手上已經有了一份客製化的評分表。帶著它去參加Open Home。每看完一棟房子，在你離開後，立刻找個地方坐下來，根據你剛剛的觀察，為每一個參數打分（例如1到10分，10分為滿分）。

    然後，進行計算：得分 x 權重 = 最終加權分數。

    將所有參數的加權分數相加，你就得到了這棟房子的「綜合總分」。

    結論：數據不是答案，而是你最好的Referebce

    經過幾週的看房，你會得到一份清晰的數據報表。A房子總分85，B房子92，C房子78。

    這個分數，並不是要你盲目地選擇分數最高的那個。它的真正作用，是為你的「直覺」提供一個客觀的參照。如果你感性上最喜歡的A房子，在理性評分後卻輸給了B房子，你就有機會深入分析：「我為何會對一個在我的優先級（例如陽光、格局）上得分並不高的房子，產生如此強烈的好感？我是不是被它某些次要的優點（例如漂亮的 staging）給迷惑了？」

    這個評分表，就像你買房路上的「副駕駛」。它不會替你踩油門或轉方向盤，但它會在你被感性衝昏頭、即將偏離航道時，用冰冷的數據提醒你：「注意，你設定的路線，不是這邊。」

    最終的決定權，依然在你手上。但有了數據的輔佐，你的每一次決策，都將更加穩固和自信。

    你有甚麼看房的好撇步嗎？提出專屬於你的看房策略吧。

  • 紐西蘭房產拍賣攻略：除了錢，你還能用這5個技巧增加贏面

    在紐西蘭，房產拍賣（Auction）的現場，可以說是最考驗人性的地方。空氣中瀰漫著緊張、期待與腎上腺素混合的氣氛。拍賣官的每一次叫價，都像一記重錘，敲打著在場每個人的神經。我們都知道，拍賣的最終結局，往往取決於誰的口袋最深。

    但是，如果預算相近，為何有些人總能在混戰中脫穎而出，而有些人卻總是與心儀的房子失之交臂？

    作為一個習慣分析系統與尋找致勝規律的IT人，我參加過不少拍賣會，有時是買家，有時是觀察者。我發現，雖然我們無法改變自己的預算上限，但我們絕對可以透過一系列的策略和技巧，來最大化我們的贏面，避免因為緊張或準備不足，而犯下無謂的錯誤。

    今天，我們就來聊聊，在走進那個殘酷的拍賣戰場前，你可以為自己準備的幾招「撇步」。

    技巧一：盡職調查

    這聽起來像是老生常談，但卻是所有後續技巧的基礎。拍賣最大的特點，就是一旦落槌，合約完全無條件。這意味著你必須在拍賣前，就完成所有功課。

    • 安排好專業的Building Report，請律師審閱過LIM報告和拍賣文件。最重要的是，拿到一份來自銀行或房貸經紀人白紙黑字的「無條件貸款預批」。
    • 當你對房子的所有狀況都了如指掌，並且清楚知道自己能動用的資金上限時，你在現場的每一次舉牌，都能信心滿滿。你不會因為擔心房子有隱藏問題，或不確定銀行是否會批准貸款，而在關鍵時刻猶豫不決。信心，是你在拍賣場上最強大的武器。

    技巧二：設定「三個價格」，畫出你的心理底線

    走進拍賣場，最忌諱的就是腦中只有一個模糊的預算。在現場氣氛的烘托下，人很容易上頭，多喊出那一口可能讓自己未來幾年都後悔的價格。

    • 你的行動：在拍賣前一晚，和家人坐下來，冷靜地在紙上寫下三個數字：
      1. 理想價 (Ideal Price)：你覺得最划算、希望能拿下的價格。
      2. 最高價 (Stretch Price)：比理想價高一點，但你依然覺得物有所值，願意為之奮鬥的價格。
      3. 放棄價 (Walk-away Price)：你的絕對上限。無論多喜歡這棟房子，只要價格超過這個數字一塊錢，你就必須無條件轉身離開。
    • 這三個價格，為你建立了一個清晰的決策框架。它能讓你在現場的混亂中，依然保持理性，避免被情緒主導。

    技巧三：第一次出價，要「快、狠、準」

    拍賣的開場，往往是一場心理試探。拍賣官會提出一個建議的起拍價，然後等待第一個勇敢的人。

    • 如果起拍價遠低於你的「理想價」，不要猶豫，立刻、大聲地喊出你的價格。你可以選擇直接跳到一個你認為合理的整數關口（例如從80萬直接喊到85萬）。
    • 一個快速、果斷、且有力的第一次出價，能向在場所有競爭者，傳遞一個強烈的信號：「我對這棟房子志在必得，而且我做足了功課。」這能有效地嚇退一部分信心不足、只是來試試水溫的買家，從一開始就減少你的競爭對手。

    技巧四：掌控你自己的節奏，不要被拍賣官拉著跑

    當競價開始後，拍賣官會試圖加快節奏，用「一萬塊，還有人跟嗎？一萬塊？」這樣的話術，來催促你快速加價。

    • 不要理會拍賣官建議的加價幅度。如果他要你加一萬，但你只想加五千，那就堅定地只加五千。如果他快速地看向你，等待你出價，你可以稍微停頓一下，讓自己有幾秒鐘的思考時間。
    • 這場遊戲的規則，是你來定的，不是拍賣官。掌控自己的出價節奏，能讓你保持冷靜，也能向你的主要競爭對手，展現出一種「我胸有成竹，不為所動」的姿態，對他造成心理壓力。

    技巧五：準備一個「B計畫」：拍賣流標後的談判

    有時候，最高出價並未達到賣家的底價（Reserve Price），拍賣官會宣布「流標 (Passed In)」。這不是結束，而是下半場的開始。

    • 如果你是現場出價最高的競標者，你將獲得第一時間與賣家進行私下談判的權利。此時，你之前設定的「最高價」和「放棄價」就派上用場了。
    • 這是一個絕佳的機會。在沒有其他競爭者干擾的情況下，你可以更冷靜地與賣家，就那幾萬塊的差價，進行理性的溝（殺）通（價）。很多成功的交易，都是在拍賣流標後的談判室裡完成的。

    結論：贏得你該贏的戰役

    我們必須承認，當一個預算無限的對手出現時，任何技巧都顯得蒼白無力。

    但大多數時候，我們面對的，都是和我們預算相近的普通人。在這種情況下，誰的準備更充分、誰的心理更穩定、誰的策略更清晰，誰就更有可能笑到最後。這些技巧，無法幫你贏得那些你本來就買不起的房子，但它們能確保你，不會輸掉那些你本來應該能贏下的戰役。

    你在拍賣場上，使用過什麼獨特的技巧，或是見過什麼讓你印象深刻的心理戰術嗎？在下方留言，分享你的實戰經驗吧！

    免責聲明：本文所提供的內容，僅為作者基於個人經驗的分享與一般性資訊，不構成任何形式的財務、法律或投資建議。讀者在做出任何決策前，應尋求獨立的專業意見。

  • 在紐西蘭，如果我真的付不出房貸了，會發生什麼事？

    當夢想家園變成惡夢

    在紐西蘭，買下一棟有著漂亮花園的房子，是無數人奮鬥的夢想。簽下房產合約的那一刻，我們心中充滿了對未來的憧憬，想像著在草地上奔跑，想像著與家人在路台上BBQ的悠閒時光。

    但生活，有時會上演我們從未預料過的劇本。一場突如其來的裁員、一場耗盡積蓄的重病，或是一次婚姻的破裂，都可能讓原本穩定的財務狀況，瞬間崩塌。當銀行的還款提醒，從一封溫馨的郵件，變成一通通催繳的電話時，那個最初的夢想家園，就可能開始變成一場醒不來的惡夢。

    這不是危言聳聽。我還記得幾年前，一位朋友的公司因為疫情衝擊而大規模裁員，他突然失去了主要的收入來源。看著他從一個自信的IT專案經理，變成一個每天都在計算家庭開銷，或是為下個月的房貸愁眉不展的人，我才體會到，那份看似穩固的「屋主」身份，其實脆弱得不堪一擊。

    這個話題很沉重，但作為一個習慣分析系統風險的IT人，我認為我們有必要，在最樂觀的時候，去了解最壞的情況會如何發生。今天，我們就來拆解一下，在紐西蘭，如果你真的付不出房貸了，銀行會啟動一個什麼樣的流程。

    第一階段：銀行的善意提醒與內部協商 (1-2個月)

    首先，你要知道，銀行的首要目標，並不是立刻收走你的房子。對銀行來說，啟動強制拍賣程序（Mortgagee Sale）是一個既耗時又耗錢的選項。他們最希望的，是你繼續按時還款。

    所以，當你第一次或第二次未能還款時，銀行通常會秉持謹慎但試圖提供幫助的態度。

    • 你會收到來自銀行的信件、郵件或電話，提醒你錯過了還款，並詢問你是否遇到了困難。
    • 千萬不要逃避！ 這是你解決問題的黃金時期。立刻主動聯繫銀行，誠實地告知你的情況。你可以申請以下幾種方案：
      • 還息不還本 (Interest-only)：暫時停止償還本金，只支付利息，能大幅降低你每月的還款壓力。
      • 暫停還款 (Repayment Holiday)：在極端情況下，銀行可能同意讓你在一段短期內（例如3個月），完全暫停還款。
      • 債務重組 (Loan Restructure)：將你的貸款年限拉長，例如從20年延長到30年，以降低每月的還款額。

    第二階段：正式的法律警告 (2-3個月後)

    如果你持續未能還款，並且沒有與銀行達成任何協議，銀行的態度就會開始轉硬。

    • 你會收到一份名為「房產法通知 (Property Law Act Notice, PLA Notice)」的正式法律文件。這份文件會明確告知你，你已經違約，並給你一個最後的期限（通常是20個工作日），來補齊所有欠款。
    • 這時警報已經拉到最高級。這不再是銀行內部的催繳，而是啟動法律程序的前奏。如果你在這個期限內，依然無法付清欠款，銀行就獲得了採取下一步行動的合法權利。

    第三階段：強制出售程序 (Mortgagee Sale)

    當PLA通知的期限過後，銀行就會正式啟動強制出售程序，也就是我們常說的「銀行法拍」。

    • 銀行這時會接管你房產的銷售權。他們會聘請房仲，將你的房子以「Mortgagee Sale」的名義，向市場進行拍賣或議價出售。
    • 你會失去了對房產的所有控制權。你無法決定售價、無法選擇房仲，甚至無法拒絕買家的出價。銀行的唯一目標，是盡快將房子賣掉，以收回他們借給你的貸款本金、利息、以及所有在這個過程中產生的法律和銷售費用。

    最殘酷的結局：賣掉房子後，你可能還欠銀行錢

    許多人以為，房子被銀行賣掉，一切就結束了。但答案是：不一定。

    銀行在賣掉你的房子後，會從銷售所得中，依次扣除：房仲佣金、市場行銷費用、律師費、你拖欠的地稅、以及你所欠的全部貸款本金和罰息。

    如果最終還有剩餘，這筆錢會退還給你。但如果銷售所得，不足以覆蓋以上所有費用——例如在市場衰退的情況下，房子的拍賣價格遠低於你的貸款餘額的話，那你依然還欠銀行這筆差額。銀行有權繼續透過法律途徑，向你追討這筆無抵押的債務。

    結論：預防永遠勝於治療

    看懂這個殘酷的流程，並不是為了製造恐慌，而是為了讓我們在財務狀況最好的時候，就建立起足夠的風險意識。

    這就像我們為系統做Backup一樣，像是一份緊急儲備金（至少能覆蓋6個月的所有生活開銷）、一份適合你的收入保障保險，這些都不是消費，而是為人生最重要的資產，購買一份「防火牆」。

    夢想家園的基石，從來不是磚瓦，而是穩健的現金流與周全的風險規劃。

  • 紐西蘭的Unit Title產權：你買的是房子，還是加入了「鄰里俱樂部」？

    在紐西蘭，特別是在奧克蘭這樣越來越擁擠的城市，當我們看著那些設計新穎、地點便利的公寓（Apartment）或聯排別墅（Townhouse）時，心中總會燃起一絲嚮往。它們通常比同地段的獨立別墅便宜，而且看起來更省心。

    但當你看到房產資料上，產權類型寫著「Unit Title」時，你要知道，你即將買下的，不只是一間房子的鑰匙，更像是一間「鄰里俱樂部」的股份。

    這不僅僅是選擇一個居住空間，更是選擇加入一個需要共同決策、共同承擔財務責任的集體。作為一個習慣分析系統利弊的IT人，我發現這個產權形式，就像一個功能強大但規則繁多的軟體。今天，我們就來拆解這個系統的優點、缺點，以及那些隱藏在使用者條款（也就是Body Corporate Rules）裡的細節。

    Unit Title到底是什麼？

    首先我們要理解它的結構。Unit Title產權主要由兩部分組成：

    1. 你的私有單位 (Principal Unit)：這就是你真正完全擁有的部分，通常是你公寓或聯排別墅的內部空間。
    2. 公共財產 (Common Property)：這是你和社區內所有其他屋主，共同擁有的部分。它包含了建築物的地基、屋頂、外部牆體、電梯、走廊、公共花園、游泳池等等。

    而管理這一切的組織，就叫做物業管理委員會 (Body Corporate)。這裡有一個最關鍵的迷思：Body Corporate不是一個外包的物業公司，它就是由你、我、和社區裡所有屋主組成的法人團體。我們集體聘請一個物業經理（Body Corporate Manager）來處理日常雜事，但最終的決策權，在我們所有屋主手上。

    優點：便利與共享的生活

    • 維護省心，適合懶人：你不需要自己爬上屋頂檢查漏水，也不用擔心外牆的油漆剝落。所有的外部維護和房屋保險，都由Body Corporate統一處理，你只需要按時支付管理費。這對於忙碌的專業人士來說，是最大的優勢。
    • 設施共享，生活升級：你可以享受到獨立別墅難以負擔的公共設施，例如游泳池、健身房、網球場等。這讓你的生活品質，有機會得到提升。

    缺點與注意事項：那些隱藏的Bug

    1.無底洞的物業管理費 (Body Corporate Levy) ：這筆費用，是我們作為「股東」必須承擔的責任。它通常包含了日常營運費、長期的維護基金、以及整棟建築的保險。這是一筆不小且幾乎每年都會上漲的開銷。

    • 要找的Bug：在買房前，一定要請你的律師，調閱過去幾年的Body Corp年度大會（AGM）的會議記錄和財務報表。我們要檢查「長期維護計畫」（Long-Term Maintenance Plan）裡，未來十年有沒有規劃什麼特別燒錢的大工程，例如更換整棟樓的屋頂或電梯。如果一個社區的維護基金常年不足，那未來很可能會有一筆巨額的「特別管理費」（Special Levy）在等著你。

    2.規則限制多，自由度受限： 你買下的，是這個「鄰里俱樂部」的使用權，所以你必須遵守公司的章程。Body Corporate有權制定各種規則。

    • 要找的Bug：仔細閱讀Body Corporate的營運規則。如果你是個想養大型犬的愛狗人士，或喜歡在陽台DIY的木工愛好者，有些公寓的規定，可能會直接封殺你的夢想。從是否可以養寵物，到陽台能否晾曬衣物，再到房屋內部的裝修，都可能受到限制。

    3.集體共同決策，效率是硬傷： 公司的任何重大決策，都需要股東開會投票。如果公共區域的屋頂漏水了，你不能自己找人來修。這需要提交給委員會，開會，投票，找幾份報價。整個過程，可能慢到讓你懷疑人生。

    Unit Title的成長性分析

    講到增值潛力，我們必須面對一個現實：Unit Title房產的增值速度，通常會慢於同地段的Freehold獨立別墅。原因很簡單，在紐西蘭，真正增值的是土地，而你並不單獨擁有土地。

    但這不代表它不會增值。它的價值，與地點和租金回報率高度掛鉤。對於投資者來說，一個地點絕佳、管理良好的公寓，因為其較低的入場門檻和較高的租金，可能是一台比獨立別墅更高效的「現金流機器」。

    隨著奧克蘭這樣的大城市越來越密集，交通越來越擁堵，一個靠近市中心、交通便利、管理完善的Unit Title社區，它的價值會因為其提供的「便利性」，而持續穩定地提升。

    結論：一場自由與便利的交易

    選擇Unit Title，本質上就是一場交易。你用一部分的自由度和土地增值潛力，去交換生活的便利性、更低的入場門檻和省心的維護。

    這條路沒有絕對的好壞，只有適不適合。在做決定前，請務必想清楚，你想要的，到底是一種什麼樣的生活。

    你喜歡Unit Title這種「鄰里俱樂部」的模式嗎？或是你曾經在Body Corp會議上，遇過什麼讓你哭笑不得的經歷？在下方留言，分享你的故事吧！

  • 紐西蘭買房的十字路口：該選「全新獨棟」，還是「市中心公寓」？

    source: https://unsplash.com/photos/a-balcony-with-a-table-chairs-and-a-couch-WvP7bpgdkYM

    紐西蘭買房的十字路口：該選「全新獨棟」，還是「市中心公寓」？

    在紐西蘭的購房過程中，你手握銀行的貸款預批，心中懷著對未來的憧憬時，會不自禁想著，我是該選擇郊區一個嶄新的獨棟別墅（New Build），還是在市中心買一套交通便利的公寓（Apartment）？

    這不僅僅是選擇不同的居住空間，更是選擇兩種截然不同的生活方式與資產。一個代表著傳統紐西蘭家庭的夢想，有前庭後院；另一個則代表著現代都市生活的便利與高效。

    作為一個習慣分析系統利弊的IT人，我發現這個選擇，其實並沒有標準答案，只有最適合你的最優解。今天，我們就來拆解這兩種房產的優缺點、背後的策略，以及它們分別適合什麼樣的人群。

    全新獨棟別墅 (New Build)：空間、自由與未來

    購買一個全新的獨棟房產，說明你想在奧克蘭周邊新開發的區域，擁有一塊屬於自己的Freehold土地和一棟剛完工的房子。

    優點：

    • 擁有土地，增值潛力大：你買下的是一份完整的永久產權（Freehold）。從長期來看，土地本身的增值，是房產財富積累的核心。
    • 空間與自由度：你有自己的後院，可以種菜、烤肉、讓孩子和寵物自由奔跑。同時，你可以自由地規劃室內外空間，而不需要經過鄰居或物業管理委員會的同意。
    • 低維護成本：全新的房子，意味著在未來5到10年內，你幾乎不需要擔心各種老屋才會有的問題，像是漏水和更換屋頂等大型的維護開銷，況且新房都有建築商的保固。
    • 稅務與貸款優惠：紐西蘭政府和銀行，通常會為購買新房的買家，提供一些優惠政策，例如更寬鬆的LVR（低頭期款）限制，以及更短的「明線法則」年限。

    缺點：

    • 通勤時間長：新開發的住宅區，通常距離市中心較遠，你需要有長時間通勤的心理準備。
    • 周邊設施不完善：在新區，你可能需要等待數年，才能有一家像樣的超市、咖啡館或學校。
    • 初始投入高：除了房價，你還需要投入資金來打理花園、建造圍籬、購買窗簾等，這些通常不包含在房價內。

    適合人群：

    追求穩定生活、有小孩的年輕家庭，或是願意用通勤時間，來換取更大居住空間與自由度。 對他們來說，一個可以陪伴孩子成長的後院，和一個可以隨心所欲打造的家，是金錢無法衡量的價值。

    市中心公寓 (Apartment)：便捷、高效與現金流的機器

    購買公寓，說明著你選擇了都市生活，雖然犧牲了空間，但換來了時間與便利。

    優點：

    • 極致的便利性：附近有完善的生活機能，包含餐廳、超市、公共交通和工作機。你可以省下大量的通勤時間和交通成本，將更多精力投入到工作或個人生活中。
    • 維護省心，適合懶人：畢竟公寓大多沒有花園，因此你不需要除草和修屋頂。所有的外部維護，都由物業管理公司（Body Corporate）搞定，你只需要按時支付管理費即可。
    • 通常是正現金流（針對投資）：在某些情況下，市中心公寓的租金回報率，可能會高於郊區獨棟，租金收入有機會和房貸、地稅和管理費等所有開銷打平，成為一個創造正現金流的資產。
    • 初始總價較低：相較於動輒百萬的獨棟別墅，公寓的入場門檻相對較低。

    缺點：

    • 沒有土地所有權：你擁有的是Unit Title產權，只擁有你公寓的內部空間。房產的主要增值潛力（土地），與你無關。
    • 持續性的物業管理費：這是一筆不小的開銷，會減少你的現金流。
    • 空間有限，規則繁多：你沒有後院，生活空間有限。同時，你需要遵守物業管理委員會的各種規定，例如是否可以養寵物等，自由度較低。

    適合人群：

    追求高效生活、重視事業發展的年輕專業人士、單身或情侶，或是專注於租金回報率與正現金流的房地產投資者。 對他們來說，時間就是金錢，用金錢換取靠近市中心的便利性，是一筆划算的交易。

    結論：這是一道關於「生活方式」的選擇題

    所以，到底該選新房還是公寓？

    這背後，其實沒有絕對的財務優劣，而是一道關於你現階段生活方式的選擇。

    在做決定前，請先問自己一個問題：在未來五年，對我來說，什麼才是最重要的？

    • 是週末在自家後院與家人BBQ的悠閒時光？還是下班後步行十分鐘，就能與朋友在市中心餐廳見面的生活圈？
    • 是看著孩子在草地上奔跑的滿足感？還是省下通勤時間，用來學習新技能的自我投資？

    想清楚這個問題，自然就會知道，哪一個「作業系統」，才是最適合你人生的選擇。

    你呢？對你來說，哪種房產更吸引你呢？在下方留言，讓我知道你的選擇吧！

  • 紐西蘭買房相關稅費：除了房價，到底要向政府繳多少錢？

    source: https://unsplash.com/photos/a-tall-building-with-a-clock-on-the-side-of-it-z776kRh0y8E

    在紐西蘭買房的過程中，當我們終於搞定了頭期款等問題後，相信這個問題，會開始在腦中盤旋：「等等…我到底需要繳多少『稅』？」

    在許多國家，房產交易都伴隨著一筆印花稅或資本利得稅，這筆錢，甚至可能佔到房價的好幾個百分比。於是，我們這些習慣了亞洲稅制的移民，心中難免會惴惴不安，深怕在過戶的最後一刻，才發現有一筆來自稅務局的帳單在等著我們。

    但有趣的是，在紐西蘭，這個問題的答案，可能簡單到讓你驚訝。

    今天這篇文章，我會用一個IT人的分析視角，為你拆解在紐西蘭買房時，相關的「稅務」和「費用」，讓你對持有房產的成本，有一個清晰的認識。

    紐西蘭房產交易：一個幾乎「免稅」的天堂？

    我們先說結論：對於大多數購買自住房的普通買家來說，在紐西蘭買房的交易過程中，你不需要繳納這些在其他國家常見的稅：

    • 沒有印花稅 (Stamp Duty) 這是紐西蘭房產市場最大的特色之一。無論你買的是100萬還是500萬的房子，在過戶時，你都不需要向政府繳納一筆基於房屋總價的印花稅。光是這一點，就省下了一筆極其可觀的費用。
    • 沒有資本利得稅 (Capital Gains Tax) 如果你購買的是自住房，那麼未來當你賣掉這棟房子時，無論你賺了多少錢，這筆利潤通常也不需要繳納資本利得稅。當然，這條規則有例外，主要是為了打擊短期投機者（我們稍後會談到「明線法則」）。
    • 沒有商品服務稅 (GST) 如果你購買的是一棟已經有人住過的二手住宅，那麼這筆交易不涉及GST。GST通常只在購買全新建案（直接從開發商手裡買），或購買商業地產時，才會出現。對於絕大多數的二手房交易，你完全不用考慮它。

    那麼，如果沒有這些大額稅收，我們到底需要擔心什麼呢？

    答案是，我們需要擔心的，不是這些一次性的交易稅，而是持續性的持有費用。

    真正的成本：那些每年都必須支付的「持有費」

    1. 市政府地稅 (Council Rates)

    作為屋主，這是每年最大一筆開銷。它就像是這棟房子每年都需要向所在地政府繳納的「管理費」。

    • 這是什麼？Council Rates是市政府向其轄區內所有屋主徵收的費用，用於維持整個城市的基礎設施與公共服務，例如收垃圾、圖書館、公園維護、道路修繕等等。
    • 如何計算？它的計算方式比較複雜，主要基於您房產的「政府估價 (Capital Value, CV)」，並結合您所在區域的具體稅率。簡單來說，房子越貴、地段越好，您需要繳的地稅就越高。
    • 費用多高？在奧克蘭，一棟中位數房價的獨立別墅，一年的地稅，通常會落在3,000到5,000紐幣之間。這筆費用可以選擇一次性繳清，或分季度繳納。

    2. 所得稅 (Income Tax) – 僅限投資者

    如果你買的不是自住房，而是投資房，那麼情況就完全不同了。

    • 租金收入需要繳稅：你從租客那裡收到的所有租金，都會被視為你的個人收入，需要按照你的個人所得稅率，在每年年底向稅務局（IRD）申報並繳納所得稅。
    • 利息抵扣政策的變化：在過去，投資房的房貸利息，可以用來抵扣租金收入，從而降低應稅金額。但近年來，紐西蘭政府的政策有所變化，投資房的稅務成本，還沒有確切的定論。

    特別稅務：明線法則 (Bright-line Test)

    最後，我們要談談那個為了打擊短期投機者而設立的「明線法則」。

    • 這是什麼？這是一條特殊稅務規則，規定如果你在一定期限內（目前是2年，但有各種複雜的例外情況），賣掉一棟非自住的房產，那麼你從中獲得的利潤，將會被視為收入，需要繳納所得稅。
    • 為何重要？這個稅制就是一種有條件的「資本利得稅」。它的存在，是為了抑制房地產的短期炒作。如果你打算購買投資房並在幾年內快速轉手，那你必須將這條規則的稅務影響，提前計算到你的投資回報中。

    結論：從「交易稅」到「持有成本」的思維轉變

    總結來說，在紐西蘭買房，沒有高昂的交易稅務。但這也說明，我們必須將關注的焦點，從「買的那一刻」，轉移到「持有它的每一年」。

    真正決定財務健康度的，是未來三十年，是否能持續、穩定地負擔得起每年都在緩慢上漲的地稅，以及（如果你是投資者）不斷變化的稅務政策。看懂這份長期的財務報表，才是紐西蘭屋主真正的必修課。

    你認為，紐西蘭這種「低交易稅、高持有成本」的模式，與你過去所熟悉的稅制相比，是更公平，還是更具挑戰性？對於這份每年都得面對的帳單，你有什麼樣的規劃或看法？在下方留言，分享你的觀點吧！

    免責聲明：
    本節目內容僅供參考，所分享的所有資訊僅代表個人觀點與經驗，不構成任何形式的財務、法律或投資建議。投資有風險，在做任何資產決策前，請自行研究或諮詢專業顧問。

  • 紐西蘭房產類型：Freehold, Cross-lease, Unit Title和Leasehold對比

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    Freehold, Cross-lease, Unit Title和Leasehold對比

    在紐西蘭買房，當我們看著漂亮的房子和整齊的花園時，很容易忽略一個最根本的問題，這棟房子的「所有權」形式到底是什麼？

    土地產權（Title），就像是一棟房子的「作業系統」。它決定作為屋主的權限有多大、自由度有多高，以及未來可能遇到哪些限制與問題。作業系統如果不支援，就算硬體再好，未來的使用體驗可能會充滿Bug。

    今天，我會用一個IT人的分析視角，為你拆解紐西蘭最常見的四種產權形式：Freehold（永久產權）、Cross-lease（交叉租賃）、Unit Title（單元所有權）和Leasehold（租賃產權），並說明推薦順序以及原因。

    四種產權的優缺點分析

    1. Freehold (永久產權 / Fee Simple)

    • 這是最簡單也最完整的土地所有權形式。持有者擁有房子和房子所在的土地。
    • 優點：
      • 完整產權：只要符合市政府規定，不論你想把房子漆成什麼顏色、或是想建一個Deck、想在後院種一棵檸檬樹，都由你自己決定，不需要經過任何人的同意。
      • 價值最高：因為擁有土地的永久所有權，Freehold房產的增值潛力最大，也是銀行最喜歡的抵押品類型。
      • 簡單明瞭：沒有複雜的合同和協議，產權乾淨俐落，交易流程最簡單。
    • 缺點：
      • 價格最高：因為永久產權的權利最完整，Freehold的房產通常也是最貴的。

    2. Cross-lease (交叉租賃)

    • 這是一種比較舊式的產權形式，常見於1970到1990年代的Unit或Townhouse。簡單來說，一塊大的Freehold土地上，有多個屋主，他們共同擁有這整塊地。然後，每個屋主再將自己房屋所佔的區域，長期「租賃」給自己。
    • 優點：
      • 價格較低：通常比同區域的Freehold房產便宜。
      • 擁有土地份額：你是土地的共同持有人之一。
    • 缺點：
      • 房產上任何改變，都需要鄰居同意：這是Cross-lease最大的痛點。任何對房屋外觀或佔地面積的改動（例如加建車庫或是擴建陽台），都需要得到所有其他屋主的書面同意，並更新所有人的產權圖紙（Flats Plan）。這個過程可能非常耗時且傷感情。
      • 產權圖紙不符的風險：很多Cross-lease的屋主，在過去幾十年做了改建，卻沒有去更新產權圖紙。會導致在買家購買時，銀行貸款和法律上遇到圖紙與屋況不符的問題。

    3. Unit Title (單元所有權)

    • 這是現代公寓（Apartment）和聯排別墅（Townhouse）社區最常見的產權形式。你完全擁有自己的「單元」（例如公寓房），並與社區內所有其他屋主，共同擁有公共區域（例如電梯、走廊、游泳池、外部花園等等）。
    • 優點：
      • 維護省心：外部的維護和保險，通常由物業管理公司（Body Corporate）統一處理，持有者只需要支付管理費。
      • 設施共享：可以享受到游泳池和健身房等公共設施。
    • 缺點：
      • 需支付物業管理費 (Body Corporate Levy)：這是一筆可能逐年上漲的開銷，而且決定費用的事物業公司，大多數屋主沒有辦法調整這個費用。
      • 規則限制多：物業管理委員會有權制定各種規則，例如是否可以養寵物、陽台能否晾曬衣物等，自由度相對受限。
      • 集體共同決策：任何關於公共區域的重大維修決定，都需要所有屋主開會投票，過程可能緩慢且充滿異議。

    4. Leasehold (租賃產權)

    • 這是最特殊的一種形式。你只擁有房子這個「建築物」本身的產權，但房子所在的土地，你是向地主「租」來的，因此需要定期向地主支付土地租金。
    • 優點：
      • 房價極低：因為你買的只是建築物，所以Leasehold房產的價格，可能只有同等地段Freehold房產的三分之一甚至更低。
    • 缺點：
      • 土地租金：需要持續支付土地租金，且地租會定期（例如每7年或21年）根據最新的土地價值重新評估，費用只會持續上漲。
      • 增值潛力有限：由於土地不屬於你，房產的主要增值來自於土地，因此Leasehold房產的增值潛力遠低於其他類型。
      • 銀行貸款困難：銀行普遍不喜歡Leasehold房產，貸款的難度很高，利率也可能很差。

    結論：我的推薦順序與原因

    分析完所有選項，作為一個追求長期價值和最低風險的IT人，個人喜好順序如下：

    第一順位推薦：Freehold (永久產權)

    • 原因：它提供了最大的自由度和確定性。你買下的是一份安心，且不需要與他人協商的權利。長遠來看，土地本身的增值，是最重要的資產。雖然初始成本最高，但它免去了未來無數潛在的麻煩與糾紛，是最穩妥的選擇。

    第二順位推薦：Cross-lease (交叉租賃)

    • 原因：雖然它有需要鄰居同意的麻煩，但你依然共同擁有土地。在預算有限的情況下，如果你能找到一個鄰里關係和睦、且產權圖紙與現狀相符的Cross-lease房產，它依然是一個不錯的選擇。它的核心問題（與鄰居協商）雖然棘手，但並非無解。相比之下，Unit Title的物業管理費和Leasehold永無止盡的地租，是無法避免的持續性開銷。

    總結來說，在看房時，不要只被漂亮的裝修和花園迷惑。花點時間，仔細研究房產的「作業系統」，也就是產權類型，這才是決定你未來數十年居住體驗與資產價值的最關鍵因素。

    你對哪種產權最感興趣？或是哪種產權最讓你頭痛？在下方留言告訴我你的經驗吧！

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  • 紐西蘭的「20%頭期款潛規則」：沒有兩成頭期，銀行會不借錢給你嗎？

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    紐西蘭的「20%頭期款潛規則」：沒有兩成頭期，銀行真的不借錢給你嗎？

    在紐西蘭，特別是在奧克蘭，20%的頭期款，就像是擋在無數人買房夢想前的一座高山。隨便一棟中位數的房子動輒百萬紐幣，20%的頭期款，就是一筆20萬紐幣的天文數字。對許多靠薪水過活的上班族或新移民家庭來說，這幾乎是一個遙不可及的目標。

    這個情況下，我們會問一個問題：如果我就是存不到20%，是不是就註定與房市無緣了？

    直接的答案是：不一定。你可以用少於20%的頭期款買到房子，但這個方式，是有代價的。

    為何銀行如此執著於「20%」？

    首先我們要理解，20%頭期款，不是銀行自己發明的規則，而是來自紐西蘭央行（RBNZ）的LVR限制（Loan-to-Value Ratio）。簡單來說，央行為了穩定金融體系，會限制銀行可以放貸的的比例。

    • 頭期款 ≥ 20%：在銀行眼中，你是一個低風險的優質客戶。
    • 頭期款 < 20%：你就被歸類為潛在的高風險客戶。

    銀行每年只有一定的額度，能借錢給這些「高風險客戶」。這就是為什麼，當我們想用低於20%的頭期款申請貸款時，會面臨更嚴格的審查。

    低頭期款的「代價」：你需要面對的三大問題

    如果你決定走這條路，你將會遇到以下幾個問題：

    1. 更高的利率或附加費用： 因為銀行將你視為高風險客戶，會需要用一些方式來避免這個風險。像是：
      • 低額貸款附加費：銀行會在給你的標準利率上，再額外加上一個百分比（例如0.25% – 1.5%不等）。
      • 一次性費用 ：有些銀行會向你收取一筆一次性的「低頭期款手續費」。
    2. 審批標準更嚴格：銀行需要確保這個「高風險客戶」有足夠的還款能力。他們會嚴格審查申請的每一筆收入和支出。因此申請人的財務狀況必須非常穩定，有穩定的工作、清楚的收入證明和消費紀錄，才有機會通過審批。
    3. 選擇變小，談判空間也小：並非所有銀行都願意承接高LVR的貸款申請。申請人的選擇範圍會變小，也失去了與銀行談判利率或申請返現（Cashback）的籌碼。原因在於，申請人從一個可以比較產品的消費者，變成了一個需要證明自己有還錢能力的申請人。

    結論：一場對未來的賭注

    所以，沒有20%頭期款可以買房嗎？答案是：可以。

    但這背後，其實是一場你與銀行的博弈，也是一場對自己未來的賭注。你賭的是，你未來收入的增長速度，能夠追得上你現在付出的額外成本；你也賭房價的增值速度，能快過你為這條捷徑所支付的額外費用。

    對於那些收入很高、現金流也漂亮的年輕專業人士來說，用支付更高利息的方式，來換取更早進入市場的時間，或許是一筆划算的交易。但對於預算緊張的申請人來說，這額外的成本，可能會成為壓垮駱駝的最後一根稻草。

    這條路沒有絕對的對錯，只有適不適合。在做決定前，請務必參考柴桑財商IT人的分析精神，仔細算清楚這背後的各種成本。

    你是存夠了20%才上車，還是會走低頭期款這條「捷徑」？在下方留言，分享你的經驗與一路走來的心得吧！

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  • 紐西蘭申請房貸：該直接找銀行，還是先找房貸經紀人？

    source: https://unsplash.com/photos/a-house-with-a-garage-and-a-driveway-ZOTvjp_XW7Y

    在紐西蘭買房，當你辛苦存夠頭期款，看好心儀的房子後，接下來的挑戰，就是搞定貸款。此時，你會面臨一個選擇，是該直接問自己常往來的銀行，還是上網找一位房貸經紀人（Mortgage Broker）？

    這不是一個簡單的二選一。背後是一場關於效率、利率、以及成功率的複雜問題。作為一個分析系統優劣的IT人，我當初也為此糾結了許久。今天，我們就來拆解這兩種路徑的優缺點，幫助你做出最適合自己的決策。

    選項A: 直接找銀行

    這條路徑最直接，也最符合我們的直覺。我們通常會選擇自己主要的往來銀行，畢竟他們最了解我們的財務狀況。

    優點：

    • 信任：如果你與銀行有長期的良好往來紀錄（例如薪資帳戶固定時間入帳、或是有一定存款），你已經有了一定的信任基礎。有時，銀行為了留住老客戶，可能會給出一點點額外的彈性或優惠。
    • 溝通直接：你可以直接與銀行的貸款經理溝通，沒有中間人，資訊傳遞直接。

    缺點：

    • 貸款選擇有限：銀行經理的任務，是推銷自家銀行的產品，他絕不會告訴你隔壁銀行的利率其實更低。你的選擇，從一開始就被限制在一家銀行之內。
    • 時間成本高：如果你想貨比三家，就需要親自去每一家銀行，重複提交所有的申請文件，重複回答所有問題。這個過程相當漫長且耗時。
    • 標準嚴格：銀行的審批標準通常比較僵化。如果你的收入來源比較複雜（例如是Freelancer或有多份兼職），或是信用紀錄有瑕疵，很容易直接被系統拒絕。

    選項B: 房貸經紀人 (Mortgage Broker)

    房貸經紀人的角色，是一個獨立的第三方。他們與多家銀行合作，會根據你的情況，為你找到最適合的貸款產品。

    優點：

    • 選擇多樣：經紀人能一次性比較十幾家銀行和金融機構的產品，從利率、返現金 (Cashback)，到審批，為你找到最好的選項。他們知道哪家銀行最近在積極爭取客戶，哪家銀行對你這種情況的審批最寬鬆。
    • 省時省力：你只需要向經紀人提交一次申請文件，他就會幫你處理好與多家銀行的所有溝通和文書往來事項。這能將你從成堆的行政工作中解放出來，專注於找到好房源。
    • 專業的策略：一個好的經紀人，不僅是幫你遞件，更是你的財務顧問。他會根據你的情況，建議你如何撰寫申請，才能提高獲批的機率。對於收入複雜或信用有瑕疵的人來說，這個專業相當關鍵。
    • 免費：在紐西蘭，房貸經紀人的服務通常是免費的。他們的佣金是由你選擇的銀行支付，所以你完全不需要擔心怎麼付錢給房貸經紀人。

    缺點：

    • 良莠不齊：市場上的房貸經紀人水平不一。想找到一位經驗豐富、值得信賴的經紀人，本身就需要一點運氣。

    結論：我該如何選擇？

    分析完兩者的優劣，我的結論：

    • 如果你財務狀況單純（例如是單一薪水的上班族），與某家銀行有著超過十年以上的往來記錄，且不介意花時間自己處理文書，那麼直接找銀行或許是個不錯的選項。
    • 對於絕大多數人，尤其是首購族、新移民、或是自雇者，找一位專業的房貸經紀人，可能是個更方便的選項。他們提供的服務和附加價值，遠遠勝過我們自己一家家銀行所花的時間和精力。

    這場博弈的本質，是用「專業」換取「效率」與「更好的結果」。在買房這件動輒數十萬甚至上百萬資金的重大決策，讓專業的人為我們服務，往往是最聰明，也是最划算的策略。

    你認為哪個方式，才是最適合的申請房貸方式呢？你更偏好直接找銀行，還是找房貸經紀人呢？在下方留言，分享你的策略觀點吧。

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  • 紐西蘭房市的春夏秋冬：哪個季節，才是買賣房子的最佳時機？

    https://unsplash.com/photos/row-of-single-story-newly-developed-houses-side-the-road-m_rtncreFNk

    在紐西蘭，房地產市場也有自己的春夏秋冬。傳統觀念告訴我們，春天是買房的黃金季節，百花齊放，房源最多；而冬天則市場冷清，是撿便宜的好時機。但現實真的如此嗎？

    這篇文章將用一個IT人的分析視角，為你拆解季節因素如何影響奧克蘭的房價、房源數量、與買賣家情緒。我們會發現，每個季節對買賣雙方來說，都是一把雙面刃，看懂其中的利弊，才能找到最適合我們的策略。

    春季（9月-11月）：市場甦醒，戰場激烈

    春天是紐西蘭房市傳統上的旺季。天氣轉暖，花園賞心悅目，屋主們紛紛在此時將精心打理好的房產推到市場上販售。

    • 對賣家而言：這是賣房的最佳時機。陽光和生意盎然的花園，能讓房產的賣相達到最好。同時，市場上的買家數量也最多，競爭激烈，尤其是在拍賣會上，往往能標出意想不到的高價。
    • 對買家而言：好處是房源選擇極多，你可以一次性比較大量的房產。但壞處就是競爭者眾多。你不僅要跟別人比出價，還要比速度，看到心儀的房子，幾乎沒有太多猶豫的時間，這很容易造成焦慮，做出衝動的決定。

    夏季（12月-2月）：悠閒度假，交易減緩

    進入夏季，市場節奏會因聖誕節和新年長假而明顯放緩。許多房仲和律師都會去度假，市場活動降到最低點。

    • 對賣家而言：除非有急售的壓力，否則多數人會避開這個時期。因為市場上的活躍買家較少，看房的人也因度假而變少。
    • 對買家而言：這可能是一個意想不到的機會。市場上還願意出售的屋主，通常都有比較明確的賣房動機。由於競爭者少，你的議價能力會相對提高。缺點則是房源稀少，且交易流程可能會因為大家都在放假而被拉長。

    秋季（3月-5月）：回歸理性，價格穩定

    秋季是市場的第二個小高峰，但相較於春季的狂熱，秋天的市場氛圍更為理性且穩定。

    • 對賣家而言：這是一個很好的賣房時機。天氣依然不錯，且買家們通常已經結束了夏日的悠閒，開始認真看房。他們的買房動機更強，交易成功的機率也較高。
    • 對買家而言：秋季的市場，無論是房源數量還是買家競爭度，都處於一個相對平衡的狀態。這讓我們有更充足的時間進行盡職調查，並與賣家慢慢進行談判，是一個非常適合首購族入場的時機。

    冬季（6月-8月）：表象蕭條，潛藏機會

    冬天是傳統的淡季。天氣濕冷，花園凋零，房子的缺點（如漏水、採光不足）也更容易暴露，願意在此時賣房的人最少。

    • 對賣家而言：這是最難賣的季節。除非你的房子內部條件極佳，否則很難在陰雨天給買家留下好印象。但好處是，市場上的競爭房源極少，你的房子反而可能成為搶手貨。
    • 對買家而言：這是最有可能「撿漏」的季節。市場上的賣家，通常是出於換工作、財務等剛性需求而必須出售，議價的空間最大。但同時也必須接受房源變少的問題，並有能力從房子在最差狀態的季節，看出它在的潛力。

    結論：沒有最好的季節，只有最適合你的策略

    看懂房市的四季變化，你會發現根本沒有絕對的好壞之分。春天的選擇多但競爭激烈，冬天的機會多但選擇稀少。重點在於，要先認清自己是哪一種類型的買賣家，然後選擇對我們最有利的戰場。

    你認為哪個季節，才是最適合買家或賣家的黃金時段？你更看重的是「選擇多」，還是「競爭少」？在下方留言，分享你的策略觀點吧。

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