紐西蘭的「20%頭期款潛規則」：沒有兩成頭期，銀行真的不借錢給你嗎？

在紐西蘭，特別是在奧克蘭，20%的頭期款，就像是擋在無數人買房夢想前的一座高山。隨便一棟中位數的房子動輒百萬紐幣，20%的頭期款，就是一筆20萬紐幣的天文數字。對許多靠薪水過活的上班族或新移民家庭來說，這幾乎是一個遙不可及的目標。

這個情況下，我們會問一個問題：如果我就是存不到20%，是不是就註定與房市無緣了？

直接的答案是：不一定。你可以用少於20%的頭期款買到房子，但這個方式，是有代價的。

為何銀行如此執著於「20%」？

首先我們要理解，20%頭期款，不是銀行自己發明的規則，而是來自紐西蘭央行（RBNZ）的LVR限制（Loan-to-Value Ratio）。簡單來說，央行為了穩定金融體系，會限制銀行可以放貸的的比例。

銀行每年只有一定的額度，能借錢給這些「高風險客戶」。這就是為什麼，當我們想用低於20%的頭期款申請貸款時，會面臨更嚴格的審查。

如果你決定走這條路，你將會遇到以下幾個問題：

更高的利率或附加費用： 因為銀行將你視為高風險客戶，會需要用一些方式來避免這個風險。像是：
- 低額貸款附加費：銀行會在給你的標準利率上，再額外加上一個百分比（例如0.25% – 1.5%不等）。
- 一次性費用 ：有些銀行會向你收取一筆一次性的「低頭期款手續費」。
審批標準更嚴格：銀行需要確保這個「高風險客戶」有足夠的還款能力。他們會嚴格審查申請的每一筆收入和支出。因此申請人的財務狀況必須非常穩定，有穩定的工作、清楚的收入證明和消費紀錄，才有機會通過審批。
選擇變小，談判空間也小：並非所有銀行都願意承接高LVR的貸款申請。申請人的選擇範圍會變小，也失去了與銀行談判利率或申請返現（Cashback）的籌碼。原因在於，申請人從一個可以比較產品的消費者，變成了一個需要證明自己有還錢能力的申請人。

所以，沒有20%頭期款可以買房嗎？答案是：可以。

但這背後，其實是一場你與銀行的博弈，也是一場對自己未來的賭注。你賭的是，你未來收入的增長速度，能夠追得上你現在付出的額外成本；你也賭房價的增值速度，能快過你為這條捷徑所支付的額外費用。

對於那些收入很高、現金流也漂亮的年輕專業人士來說，用支付更高利息的方式，來換取更早進入市場的時間，或許是一筆划算的交易。但對於預算緊張的申請人來說，這額外的成本，可能會成為壓垮駱駝的最後一根稻草。

這條路沒有絕對的對錯，只有適不適合。在做決定前，請務必參考柴桑財商IT人的分析精神，仔細算清楚這背後的各種成本。

你是存夠了20%才上車，還是會走低頭期款這條「捷徑」？在下方留言，分享你的經驗與一路走來的心得吧！

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